אחת השאלות המורכבות ביותר בכל פרויקט פינוי-בינוי היא: איזו דירה אקבל בסוף התהליך, ואיך נקבעת התמורה שלי לעומת השכנים? במשך שנים, חלוקת התמורות בפרויקטים התבססה על נוסחאות קבועות מראש שנחשבו למובנות מאליהן, תמורה שווה לכל הדירות כאשר השוני בא לידי ביטוי בקדימות בבחירת דירות התמורה. ככל שהדירה שלך מדורגת גבוה יותר ביחס לאחרות בשמאויות אותן ערך שמאי הפרויקט, כך תקבל קדימות בבחירת דירת התמורה מתוך פול של דירות שמיועד לבעלי הדירות הקיימות. אולם, נראה שפסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בתל אביב (מפי השופט גלעד הס) מאלץ את ענף ההתחדשות העירונית לחשב מסלול מחדש ולשנות את האופן שבו מנסחים הסכמים.

כדי לעשות סדר, להלן הסבר על השיטות הקיימות, המגבלות שלהן, והמציאות החדשה שנוצרה בשטח.

1.     המודל המסורתי: תוספת מטראז' אחידה לכולם

זהו המודל הנפוץ ביותר בשוק בעשורים האחרונים. לפי שיטה זו, היזם מציע נוסחה קבועה שחלה באופן שווה על כל בעלי הדירות בבניין הישן.

• איך זה עובד? נקבעת תוספת שטח קבועה (למשל: כל דייר מקבל את שטח דירתו המקורית + 12 מ"ר של דירה חדשה, בתוספת מרפסת, חניה ומחסן).

• היתרון: מודל פשוט להבנה, המונע ויכוחים ומקל על החתמת הדיירים.

• החיסרון (והעיוות): השיטה הזו מתעלמת לחלוטין מנתוני הפתיחה של הדירות. דייר שהחזיק בדירת 3 חדרים קטנה ודייר שהחזיק בדירת 5 חדרים גדולה מקבלים בדיוק את אותה תוספת, למרות שבעל הדירה הגדולה מביא איתו לפרויקט נתח רחב בהרבה של זכויות קניין וקרקע.

2.     מנגנון עזר קיים: "טבלת ניקוד שמאי" לבחירת הדירות

כדי לפתור חלק מהפערים בין הדירות (כמו קומה, נוף או כיווני אוויר), משלבים היזמים בפרויקטים כלי שמאי שנקרא "טבלת הקצאה וניקוד".

• איך זה עובד? שמאי הפרויקט בוחן את הדירות הקיימות ומעניק לכל אחת מהן ניקוד המשקף את האטרקטיביות שלה בבניין הישן. מי שהחזיק בדירה בקומה גבוהה יותר או עם כיווני אוויר טובים יותר, מי שהחזיק בדירה שעברה שיפוץ וכיוצא באלה, יקבל ניקוד גבוה יותר.

• קביעת סדר הבחירה: הניקוד הזה קובע אך ורק את סדר התור. בעל הניקוד הגבוה ביותר יבחר ראשון את דירתו החדשה מתוך תוכניות הבניין העתידי וכך הלאה, ממאגר דירות שלגביהן נקבע בהסכם שיעמדו לבחירת בעלי הדירות הקיימות ולא רוכשי דירות מהיזם.

• למה זה לא פתר את בעיית השוויון? מכיוון שמנגנון זה קובע רק מי בוחר קודם, אבל הוא לא משנה את גודל הדירה. בסופו של יום, גם מי שבחר ראשון וגם מי שבחר אחרון קיבלו את אותה תוספת מטראז' אחידה והעיוות הכלכלי כלפי הדירות הגדולות נותר בעינו.

מה השתנה? המעבר לשוויון מהותי וכלכלי

בפסק הדין האחרון של בית המשפט המחוזי, נקבע באופן תקדימי כי שוויון פורמלי (כמותי) הוא למעשה אפליה כלפי בעלי הדירות הגדולות. השופט הס הסביר כי דייר שמביא עימו נכס יקר יותר ושטח גדול יותר, מוותר על יותר זכויות לטובת היזם, ולכן זכאי לתמורה פרופורציונלית לחלקו היחסי בבניין.

התוצאה האופרטיבית במקרה הנדון ברמת גן, כדי לא לתקוע את הפרויקט ולאלץ את היזם לתכנן את הבניין מחדש עם דירות בגדלים משתנים, אישר בית המשפט פתרון חלופי: תשלומי איזון כספיים. הדיירת בעלת הדירה הגדולה קיבלה את אותה דירה חדשה כמו כולם, אך נפסקו לטובתה עוד כ-141 אלף שקלים במזומן מהיזם, כדי לפצות על הפער הכלכלי.

כיצד ינוסחו הסכמי פינוי-בינוי מעתה ואילך?

המשמעות הפרקטית של הפסיקה היא שיזמים ועורכי דין לא יוכלו עוד להחתים דיירים על "הסכמי מדף" אחידים לחלוטין. מהיום, קביעת התמורות בהסכמים תצטרך להתבצע באחת משתי דרכים מרכזיות:

א. תמורה מטראז'ית דיפרנציאלית (יחסית)

במקום לקבוע תוספת של 12 מ"ר לכולם, השמאי יקבע נוסחה יחסית לגודל הדירה המקורית.

• דוגמה:  בעלי דירות קטנות (למשל עד 60 מ"ר) יקבלו תוספת של 10 מ"ר, בעלי דירות בינוניות יקבלו תוספת של 12 מ"ר, ובעלי דירות גדולות (מעל 90 מ"ר) יקבלו תוספת של 15 מ"ר.

ב. תוספת אחידה בשילוב תשלומי איזון מובנים

היזם ישמור על תכנון אדריכלי אחיד ופשוט (תוספת מטרים זהה לכולם), אך כבר בנספח השמאי של החוזה ייקבע מנגנון כספי מוסדר. בעלי הדירות הגדולות או המשודרגות בבניין הישן יקבלו מהיזם פיצוי כספי מוגדר מראש במעמד קבלת המפתח, כדי לאזן את השווי הכלכלי של העסקה.המוקש הבא: בעיית המיסוי של תשלומי האיזון

כאן נכנסת לתמונה המורכבות הכלכלית הגדולה ביותר של מנגנון הפיצוי הכספי: סוגיית המיסוי.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק לדיירים בפרויקט פינוי-בינוי פטור מלא ממס שבח ומס רכישה, אך פטור זה מותנה בכך שהתמורה שהדייר מקבל היא "תמורה בעין" בלבד, כלומר, הדירה החדשה ושירותי הבנייה הנלווים אליה.

ברגע שחלק מהתמורה משולם לדייר בכסף מזומן (כמו תשלומי האיזון שפסק בית המשפט), רשות המיסים רואה בכך "עסקה מעורבת": הדייר מכר חלק מזכויות הבנייה שלו תמורת דירה (רכיב פטור ממס), ואת החלק הנותר מכר ליזם תמורת כסף,  רכיב שאינו פטור ומחויב במס שבח.

אפשרות אחת היא שההסכם ינוסח כך שהמיסוי על התמורה הכספית יחול על היזם, מה שעלול לייקר משמעותית את עלויות הפרויקט, להכביד על התזרים ואף לפגוע בכדאיות הכלכלית שלו.

אפשרות אחרת כדי להימנע ממוקש המיסוי הוא שהיזם יפצה את בעלי הדירות הגדולות באמצעות שדרוגים יקרי ערך "בעין" במפרט הטכני (כמו מטבח משודרג, מערכות מיזוג מתקדמות, או מימון דמי ניהול לשנים הראשונות) שישמרו על מסגרת הפטור ממס.

סיכום

יתכן שחלוקת התמורות בהתחדשות עירונית עוברת מהערכה שטחית לפי "מטרים בלבד", לניתוח שמאוזן כלכלית וקניינית. עבור הדיירים, מדובר בהסכמים שיהיו אולי מורכבים יותר לחשוב ולתכנון, אך בסופו של דבר יעשו צדק חלוקתי מדויק והוגן יותר לכל שכן ושכן.

יובהר כי מדובר בפסק מחוזי ולא בפסיקה של בית המשפט העליון ועל כן יכולות להיות פסיקות עתידיות סותרות של בתי המשפט המחוזיים וטרם נתקבלה הלכה ברורה בנושא.