הדירה "המושלמת" במבשרת ציון: איך בדיקה מקדמית אחת הצילה את כספי הלקוחות

לפעמים העסקה הכי טובה שתעשו היא זאת שלא תחתמו עליה. סיפור מקרה על נורות אדומות, חוסר התאמה ברישום והחשיבות של ליווי משפטי צמוד.

לא מזמן הגיע למשרדי זוג נמרץ שמצא לאחר חיפושים ארוכים בעזרת מתווכים, דירה שנראתה להם מושלמת, דירה בקומה ראשונה בבית דו-משפחתי במבשרת ציון. הם היו מוכנים להתקדם לרכישה וביקשו ממני ללוות אותם בתהליך.

כעורך דין המלווה עסקאות נדל"ן מזה 20 שנה, השלב הראשון הוא תמיד הבדיקות המקדמיות והבסיסיות. לפני מו"מ על טיוטת החוזה והערות לטיוטת החוזה אני מבצע כמובן בדיקה מקיפה ככל הניתן לגבי מצבו המשפטי, הרישומי, הקנייני והתכנוני של הנכס. לעיתים, בנסיבות מסוימות אני אף ממליץ ללקוח לקחת איש מקצוע נוסף שיערוך בדירות כגון שמאי מקרקעין, אדריכל או מהנדס בנין לצורך עריכה של בדק בית.

כשאישור הזכויות ברשות מקרקעי ישראל ונסח הטאבו "לא דיברו" באותה שפה

במהלך הבדיקה נדלקו מספר נורות אדומות. למרות שלדירה היה אישור זכויות ספציפי ובו הופיעה חלקת משנה נפרדת ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לא היה ברור כיצד שכן לא היה הסכם שיתוף ולא נרשם בית משותף בצורה מסודרת ומכאן שלא ברור כיצד קיבלה הדירה חלקת משנה משלה באישור הזכויות.

בנוסף, התוכניות של היתר הבניה לא תאמו את אלה שצורפו להסכם החכירה ברשות מקרקעי ישראל.

כמו כן, בנסח הטאבו באופן תמוה, הייתה רשומה רק החכירה של הדירה בקומת הקרקע, אולם החכירה של המוכרים, אלו שאמורים למכור את הנכס ללקוחות שלי, פשוט לא הייתה קיימת בטאבו. חוסר ההתאמה בין הזכויות הרשומות בטאבו לאלה הרשומות ברשות מקרקעי ישקראל, העובדה שהחכירה ניתנת לרישום אך לא קיימת, כאילו השכנים מהקומה למטה הם החוכרים היחידים של החלקה, והשוני בין התשריט של היתר הבניה לתשריט שצורף להסכם החכירה העידו על בעיות עמוקות באופן רישום הנכס שלא ניתנות לפתרון מהיר ולא תלויות רק במוכרים, אלא בשיתוף פעולה של השכנים, רשות מקרקעי ישראל, הטאבו, ובמקרה הרע גם בפניה לבית המשפט.

המסקנה המקצועית: לא ניתן לחתום על הסכם מכר לדירה זו בנסיבות הקיימות.

לאחר בירורים מעמיקים, הבנתי שהסדרת הרישום תדרוש זמן רב ושיתוף פעולה מצד השכנים (שלא תמיד ניתן להבטיח). כעורך דין, התפקיד שלי הוא לשקף את המציאות כפי שהיא, גם כשהיא מאכזבת:

1. חסימת משכנתא: הלקוחות היו זקוקים למשכנתא משמעותית. בגלל הבעיות ברישום, אף שמאי בנק לא היה מוציא שומה, והבנק פשוט לא היה משחרר את הכסף.

2. סיכון קנייני: לא ניתן היה לרשום את הדירה על שמם במצב הנוכחי.

נעזרתי בחבריי השמאים המנוסים כדי לאשש את המסקנה שלא ניתן להתקרב לדירה זו במצבה הנוכחי.

סוף דבר: עוגמת נפש שנחסכה בזמן

ייעצתי ללקוחותיי לוותר על העסקה. למרות העצב הקל על אובדן הדירה שהם כבר דמיינו בה את חייהם, הם הודו לי מקרב לב. הם הבינו שחסכתי להם מאות אלפי שקלים שהיו עלולים לרדת לטמיון בחוזה שלא ניתן למימוש, תביעות משפטיות עתידיות ומבוי סתום מול הבנק.

מוסר ההשכל? אל תחתמו על זכרון דברים או חוזה לפני שאיש מקצוע יסודי בדק את הרישום לעומק. הניסיון שלי בשטח הוא תעודת הביטוח שלכם.

זקוקים לייצוג ברכישה או במכירה של דירת מגורים? זקוקים לבדיקה מקדמית יסודית לפני רכישת דירה? אני כאן בשבילכם.

whatsapp צור קשר ב