בתים משותפים – שימוש וחזקה ברכוש משותף - שימוש בחצר הבנין המשותפת

 

האם ניתן לעשות שימוש בלעדי בחצר הבית המשותף?

 

ככלל, אין לעשות שימוש בלעדי (לתחום, לגדר ולהשתמש באופן פרטי) ברכוש המשותף בחצר ללא החלטה של אסיפת הדיירים בעניין ודרושה לכך הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף כדי.

ההסכמה צריכה להיות ברורה ומפורשת.

למרות זאת ניתן להראות ולהוכיח הסכמה בנסיבות מסויימות גם אם זו לא ניתנה מפורשות בכתב.

 

 

לאסיפה הכללית של הבית המשותף יש סמכות להחליט כיצד ישתמשו ברכוש המשותף. בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית רשאי כל בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף בהתקיים 2 תנאים:

תנאי 1 - שימוש רגיל וסביר. שימוש התואם את ייעוד אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום, או על פי כוונת בעלי הדירות. תנאי המקום משמעם המקום בו הבית המשותף נמצא או ייעוד הבית המשותף (מגורים, מסחרי, משרדים וכו'). תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שהמציאות מכתיבה.  

תנאי 2 - השימוש שמבצע אותו בעל דירה אינו מונע שימוש דומה מאחרים.

 

כל עוד לא בצעו בעלי הזכויות בבנין חלוקה קנינית מסודרת של הרכוש בבית המשותף הרי שזכותו של כל דייר לעשות שימוש סביר בכל חלק וחלק ברכוש המשותף, לרבות הגינה וכל חלקי הקרקע מסביב לבית המשותף.

 

שימוש ייחודי למשך זמן - למשך השימוש יש איזשהו אספקט לעניין ההסכמה, זאת אומרת שבנסיבות מסוימות מי שעושה שימוש בחלקים מהחצר המשותפת לאורך שנים (לא בחצר כולה אלא בחלק ממנה), יכול שיהיו לו טענות טובות שיקנו לו המשך שימוש בשטח גם בעתיד כאשר אחד השכנים יבוא אליו בדרישה להסיר גדרות ולפנות את שעל השטח.

 

במקרים לא כל כך תכופים בהם נראה כי השימוש הפרטי והבלעדי בשטח המשותף נעשה שלא כדין, פרט לסעד של הסרת המחיצות וכל המצוי על הקרקע, יכולים להיפסק גם דמי שימוש ראויים בגין שימוש שלא כדין בשטח המשותף. זאת אומרת שהשכן / בעל הדירה שעושה בחצר שימוש פרטי יפצה את יתר בעלי הזכויות בבנין.

 

על מנת שייפסקו כאלה פיצויים צריך להיות ערוכים ולהוכיח בין יתר הדברים גם את שווי השימוש כמו שצריך. שמאי מקרקעין יכולים לסייע במלאכה זו.

 

יש מקרים בהם מקבל אחד מבעלי הזכויות רשות שימוש - רישיון לצמיתות במעמד של בר רשות. זאת אומרת שהקרקע אינה שלך אך נינת לך רשות להשתמש בה לצמיתות.

במקרים בהם הסתמך בר הרשות על מתן רישיון לצמיתות והשקיע במקרקעין, הופכת הרשות לבלתי הדירה - בלתי חוזרת. הטעם לכך הוא הציפיה הלגיטימית של בעלי הרישיון בדבר זכותם במקרקעין והסתמכותם על קיומה.

 

לשם יצירת רישיון שימוש במקרקעין לעיתים אין צורך בהסכם מפורש בכתב, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם.

העובדה שעבר זמן רב מאז שתפס אדם את הקרקע ובמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו וליצור רישיון מכללא שלא היה קיים מלכתחילה.

 

בית המשפט נמנע להסיק מויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים, כאילו מדובר בויתור על זכות קניינית, אלא במקרים בהם כל אחד מדיירי הבית קיבל חזקה ייחודית בשטח החצר ואף דאג לטפח ולהוציא הוצאות בקשר עם החצר שלו.

 

ז"א שאם לכולם יש חצר וכולם נהנים והוציאו הוצאות בקשר עם החלק שהם נהנים ממנו, אז ניתן להסתמך על הרשות שניתנה כאילו ניתנה לצמיתות.

כללי הביטול של רישיון במקרקעין הוכפפו לעקרונות צדק. ובעיקרם שיקולי הסתמכות של בר הרשות והשבחת הנכס על ידו. כאשר הבעלים היה ער לציפיות אלה ושתק, הוא עלול לאבד את זכותו לחזור בו מההרשאה או לפצות את מקבל הרישיון בגין ביטולו.

בחלוקה מוסכמת או בחלוקה שבנוהג, אין חובה שהשטחים המחולקים יהיו סימטריים או זהים, שכן מקור זכות השימוש הוא ממילא מכוחה של הסכמה של בעלי הדירות שגובשה בהתאם לנוהג שהוכח.

שימוש בחלק מהגינה כמו הנחת ספסלי גינה, נטיעת צמחים שהוסכם בין בעלי הדירות במשך עשורים יחד עם למשל נכונות של המשתמש לתת מפתח למי שמתנגד לשימוש הבלעדי, עשויה להתיר עוקץ מתביעה. נכונות לתת ליתר בעלי הזכויות אפשרות לשימוש סביר בגינה  תייתר את המחלוקת.