תמ"א 38 - התנגדות בעלי דירות לבקשה להיתר בניה

​

פעמים רבות בעלי דירות המתנגדים לביצוע התמ"א מגישים לועדה המקומית לתכנון ובניה את התנגדותם לתוכנית המוגשת לצורך קבלת היתר בניה.

לא אחת נתנו בתי המשפט את פסיקותיהם באשר לעילות התנגדות מקובלות יותר ומקובלות פחות וקיימת בהירות בעניין משפטי זה שהגיע אף לפסיקת בית המשפט העליון.

עילות התנגדות ל-תמ"א 38

תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, בין היתר, על ידי הענקת תמריצים כלכליים ותכנוניים. תמריצים אלה יוצרים לעיתים קרובות, התנגשות עם ההסדרים התכנוניים החלים על מקרקעין מסוימים, בשל האפשרות לחריגה מתוכניות שחלות על הקרקע, ופגיעה באינטרס פרטי של דיירים. ואולם, במציאות במדינת ישראל יש חשיבות עצומה בהוצאה לפועל של תמ"א 38, כדי להתמודד עם הסיכון להתרחשות רעידת אדמה ולתרום להתחדשות עירונית ולתוספת יחידות דיור.

האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את דירותיהם, אלא מדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה; לוועדה המקומית נתונה סמכות שלא לאשר בקשה להיתר בניה, הכרוכה בתוספת זכויות בניה מ"טעמים מיוחדים" הנעוצים בשיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, וכיו"ב. נוכח ההתנגשות הבלתי נמנעת לעיתים בין מימוש תמ"א 38, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, שחלים על אותם מבנים הטעונים חיזוק, נראה כי עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סירוב הועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה.

על החריגה, המצדיקה סירוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק הימנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38, היינו, חיזוק המבנה מושא הבקשה להיתר מפני רעידות אדמה.

עם זאת, אין באמור כדי לקבוע כי על מוסדות התכנון להתעלם מהפגיעה האפשרית באינטרסים לגיטימיים אחרים, שעלולה להיגרם עם יישום תמ"א 38. על מוסדות התכנון לבצע איזון בין הצורך הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תוך יישום המדיניות התכנונית אותה מתווה תמ"א 38, לבין הפגיעה האפשרית בבעלי העניין, להם עומדת הזכות להתנגד לבקשה להיתר.

באיזון זה, תהא ככלל ידה של תמ"א 38 על העליונה, אלא אם הפגיעה הנגרמת לבעלי העניין אינה סבירה ובלתי מידתית. יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויות המתנגדים למתן היתר בכובד ראש ולבחון חלופות פוגעניות פחות באמצעותן ניתן יהיה להשיג את החיזוק הנדרש, לפי העקרונות שהותוו בתמ"א 38.

ועדת הערר היא "מוסד תכנון" והיא רשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני-עצמאי, בנוגע לבקשה להיתר וההתערבות השיפוטית בהחלטותיה תיעשה במשורה. במקרה זה אין לומר שהאיזון שביצעה ועדת הערר בין האינטרס הגלום במימוש תמ"א 38, לשיקולים התכנוניים הפרטניים, והאינטרסים של המתנגדים למתן ההיתר, היה כה בלתי סביר עד שהצדיק את ביטול ההחלטה בבימ"ש בערכאה הקודמת;

ככל שעמד בפני ועדת הערר חשש מבוסס לפיו התוכנית לחיזוק הבניין עלולה לרדת לטמיון אם לא יוענקו התמריצים הכלכליים והתכנוניים, אין לומר כי מתן ההיתר לתוספות הבניה כרוך בחוסר איזון או באיזון בלתי ראוי.

בנוסף, אין לומר כי לא ניתן משקל ראוי בהחלטת ועדת הערר לשיקולים התכנוניים הרלוונטיים. ההצעה החלופית של המתנגד עומדת בתווך בין היותה הצעה קניינית לבין היותה גם הצעה תכנונית. לפיכך, היה על ועדת הערר לבחון האם היא מהווה חלופה ראויה לחיזוק המבנה בדרך אחרת מהדרך שהוצעה בבקשה להיתר הבניה.

 ההצעה שעמדה לנגד עיני בימ"ש בערכאה שלמטה, אינה אותה הצעה שהוצגה בפני מוסדות התכנון, והיא אף לא הייתה מפורטת ומגובשת, ולא היה מקום שבימ"ש יאמצה ללא דיון ממצה בועדת הערר.

במקרה זה החזיר בית המשפט העליון את הדיון בבקשה לועדת הערר התכנונית ודרשה מהמתנגד כי יציג את החלופה שלו בבהירות.