רכישת דירה מקבלן /  רכישת דירה יד שניה

 

האם היזם / קבלן מחויב לפרוספקט ולהדמיות שהציג לרוכש טרם הרכישה:

 

רוכשי דירה מקבלן "על הנייר", פועלים על סמך תיאור של הפרויקט על ידי הקבלן המפורט בחוזה, בהדמיות ובפרסומים. פעמים רבות כשהדירה מוכנה למסירת חזקה, מוצאים הרוכשים הבדלים בין המצגים המוקדמים בפרוספקטים ובתוכניות לבין המצב בפועל הן לעניין הדירה עצמה והן לעניין הפיתוח הסביבתי.

 

דוגמא טובה הוא שיבוש הגדלים האמיתיים של הריהוט שאמור להיות בחדרים או שיבוש היחסים האמיתיים בין השטח שהם תופסים לשטח החדר. מיטה זוגית עם שתי שידות לצידה עשויות לתפוס כ - 4 מ"ר מחדר השינה, אם החדר קטן האפשרות להכניס ארון קיר מוגבלת. כך קורה לא פעם גם עם "איים" במטבח שבהדמיות מותאמים למטבחים, אבל בפועל גודלם אינו סביר. גם מרפסות נראות בהדמיות מרווחות הרבה יותר מאשר במציאות.

 

הנחת היסוד מבחינה משפטית היא כי חוזי מכר הדירות, המפרט הטכני והתוכניות המצורפות לחוזה עלים חתם רוכש הדירה הם הקובעים, והאמור בהם גובר על המצגים וההדמיות טרם החתימה לרבות פרסומות, פרוספקטים או הדמיות. כל זאת, בהנחה כי הקבלן קיים את חובותיו בהתאם לחוזה החתום ומסר לרוכשים את הדירה בהתאם למה שנקבע במפרט הטכני המצורף לחוזה ובהתאם לתוכניות הבנייה, שצורפו לחוזה המכירה.

לרוב החוזה מחייב וגובר על מצג שהוצג טרם החתימה עליו בהתקיים שני תנאים:

תנאי 1: בפרוספקט כתוב מפורשות שהוא אינו מחייב את המוכר.

תנאי 2: החוזה מכיל פירוט מדויק לגבי כל האלמנטים שמופיעים בפרוספקט.

מרבית החוזים אם לא כולם, כוללים סעיף שקובע כי החוזה מבטל כל הבטחה קודמת, לרבות סיכום ומצג באשר הוא. במקרה זה לקונה יהיה קשה לטעון כי הסתמך על מצגים שניתנו בחומר פרסומי.

למשל, במקרה שבו רוכש דירה פוטנציאלי נמצא במהלך משא ומתן לרכישת דירה מקבלן, שבמסגרתו הוצג לו פרוספקט הכולל הדמיה של רצפת הדירה מצופה בפרקט יוקרתי, אך במפרט נכתב במפורש כי הריצוף יהיה מסוג אחר לחלוטין, ביהמ"ש יראה בהדמיה ובה פרקט כחלק ממו"מ בין הצדדים.

דוגמא נוספת שהגיע לדיון בבית המשפט - רוכשי הדירה טענו כי על פי הפרסומים של החברה, היא התחייבה לבנות ולהקים קוטג'ים מפוארים, שלהם צמודה גינה, וזאת כחלק מפרויקט יוקרה. בפועל בנתה החברה מבנה טורי. החברה השתמשה בביטויים "קוטג מפואר" כשבפועל, טענו התובעים, מדובר בפרויקט שנבנה בצפיפות ובאיכות ירודה.

בית המשפט פסק שחוזה שנחתם בין חברה לרוכשים הוא המסמך המחייב מבחינה משפטית, אלא אם פרטים שהופיעו בפרוספקט לא הופיעו בחוזה. במקרה הזה, כל הפרטים החשובים הופיעו בחוזה שנכרת בין הצדדים, ועל כן הפרסומים לא היו בבחינת הטעיה.

 

לפרוספקט פרסומי תינתן עדיפות על פני החוזה אם יש בו תנאים בלעדיים שאינם מופיעים בהסכם

הפרוספקט עשוי להפוך למסמך שיגבר על החוזה במצב בו הפרוספקט מכיל אלמנט מסוים כמו פרגולת עץ במרפסת, ואילו חוזה המכירה או נספחיו אינם כוללים התייחסות לאלמנט זה כלל. מבחינת הרוכשים, הוצגו להם אלמנטים מסוימים מבלי שהוסכם על שינוי בתנאי המכירה.

מצב נוסף שבו יקבל הפרוספקט בכורה ויהיה המסמך המחייב במקום החוזה, הוא מצב שבו הפרוספקט מכיל תיאור מדויק של האלמנט ואילו החוזה ונספחיו מנוסחים באופן עמום.

 

הקבלן אחראי לסביבת הפרויקט רק אם זה צוין באופן מפורש בחוזה

פרוספקטים כוללים כמעט תמיד מצג שיווקי והתייחסות להיבט של "התכנון הסביבתי". ההדמיות מציגות את הפרויקט ככזה המוקף ירוק, טבע, בתי ספר, פארקים וכו' אולם בסופו של יום בתי המשפט מחייבים את הקבלן לפצות את הרוכש רק במצב בו היתה התייחסות מפורשת בחוזה ובנספחיו לתכנון סביבתי מסוים.

עשויים להיות מצבים שבהם בית המשפט יגיע למסקנה שהקבלן הטעה את הקונה, אך גם על הקונה מוטלת אחריות לבדוק את הדברים ובכלל זאת את תכנית בנין העיר הרלבנטית, ובכך לדעת מראש שהבטחות הקבלן אינן יכולות להתממש ולקבל החלטתו על בסיס מידע זה.

במחיר למשתכן אין פרוספקטים שכן אין צורך בשיווק, אין עדיין תכנון ואין צורך להוציא כסף על הדמיות.

 

 

כפי שאתם יכולים לקרוא וכרגיל כמו בחיים, אין מדובר בשחור ולבן לעניין האחריות של הקבלן במקרה של חוסר התאמה למצגים שיווקיים שיצר. אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ משפטי והכוונה בעניין.