פטורים מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה:

​

באופן כללי מס שבח הוא מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין באשר הוא. המס מחושב ונגזר מן השבח. זאת אומרת שלוקחים את מחיר המכירה ומפחיתים ממנו את מכיר הרכישה (עם ערכים של היום), וההפרש הוא השבח. ממנו גוזרים אחוז של מס שבח שעומד כיום על 25%, אולם בעבר היו שיעורי מס שבח שונים של 10% ו- 20% ועל כן חישוב מס השבח נגזר גם מהשאלה - מתי נקנה הנכס ויכול שיהיו לשבח שיעורי מס שונים שיחושבו באופן יחסי לכלל השבח. מהשבח ניתן גם לנכות הוצאות ששימשו את המוכר לרכישה של הנכס, למכירתו או להשבחתו. זאת אומרת ששכר לשמאי או לעו"ד או לאדריכל למשל, הן הוצאות שניתן לנכות מהשבח בכפוף להצגת חשבונית. גם את הריבית שמשולמת על המשכנתא ניתן לנכות מן השבח.

פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור למכירת דירת מגורים מזכה וזאת ככל שהמוכר עומד במספר קריטריונים – תנאים מצטברים.

1. "דירת מגורים" - ראשית, על הנכס הנמכר לעמוד בהגדרה של "דירת מגורים"דירה שבנייתה הסתיימה.

1. הדירה היא בבעלות או בחכירה של יחיד להבדיל מחברה.

2. הדירה לא משמשת מלאי עסקי של המוכר.

3. הדירה משמשת בפועל למגורים או מיועדת לשמש למגורים – זאת אומרת שעליה לכלול את כל המאפיינים הקיימים בדירת מגורים – מטבח, שירותים ומקלחת וכו'.

1. "דירת מגורים מזכה" - לאחר שהוחלט כי מדובר ב"דירת מגורים" ועל מנת לקבל פטור ממס שבח במכירה, על הדירה להיות "דירת מגורים מזכה".

1. זאת אומרת שהדירה שימשה בפועל מאז 1.1.98 או מאז שנקנתה לפי המאוחר, ועד למכירה בעיקר למגורים. יען כי 80% מהזמן שימשה למגורים. גם זמן בו הדירה עמדה ריקה נחשב בגדר "שימשה למגורים". גם מצב בו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת, השימוש ייחשב כשימוש למגורים.

2. המונח "בעיקרה" מתייחס לשטח הדירה - זאת אומרת שרוב שטח הדירה שימש למגורים. 

1. תנאים מוקדמים נוספים:

1. בנוסף, על המוכר לבקש את הפטור במפורש על גבי טופס מתאים.

2.  המוכר חייב למכור את כל זכויותיו בדירה.

3. על המוכר להיות מוגדר כתושב ישראל בהתאם להגדרה הקבועה בפקודת מס ההכנסה או שמדובר בתושב חוץ שיש לו אישור מהמדינה בה הוא תושב לפיו אין לו שם דירת מגורים בבעלותו.

4. נכון למועד כתיבת מאמר זה, תקרת הפטור עומדת כיום על דירות בשווי של עד 4,465,000 ₪. מכר דירה בסכום גבוה יותר, יחייב מיסוי של החלק היחסי שמעל תקרת השווי כאמור.

לאחר שעברנו את ההגדרות האלה, המוכר יהיה זכאי לפטור פי אחד מהמסלולים הבאים (החל מיום 1.1.14):

• פטור לדירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין:

1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל.

2. המוכר הוא בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות, מהיום בו הדירה הפכה לדירת מגורים.

3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור במשך 18 חודשים שקדמו למכירה.

4. הנכס הנמכר אינו דירה בשכירות מוגנת / דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 בעת מכירתה.

בעניין סעיף א' יש לציין כי הדירה הנמכרת תחשב דירה יחידה גם אם מתקיים אחד מאלה:

1. בבעלות המוכר דירה נוספת המהווה דירה חליפית לדירה הנמכרת, והיא נרכשה ב 18 החודשים שקדמו למכירה.

2. הדירה הנוספת היא דירה המושכרת בדיירות מוגנת.

3. חלקו של המוכר בדירה לא עולה על 1/3 או על 1/2 אם הדירה התקבלה בירושה.

4. הדירה הנוספת היא דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בכללי סעיף 49ב(5) 1 או 2 (הרחבה בהמשך).

5. הדירה הנמכרת היא דירה בבעלות חברה שלמוכר יש בה זכויות שאינן עולות על 1/3 או 1/2 במקרה בו הדירה התקבלה בירושה.

העומדים בהגדרות כאמור יזכו לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים שלהם.

 

• פטור לדירה שנתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין:

1. על המוכר להיות בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.

2. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירה אחת בלבד.

3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר דירתו – הוא היה זכאי לפטור.

במקרה כאמור רואים את היורש שמוכר כאילו נכנס בנעליו של המוריש והמוריש אשר היה זכאי לפטור לו היה מוכר, מעביר אותו בעצם ליורש.

במקרה כזה של שימוש בפטור לפי סעיף זה, ניתן עדיין לעשות שימוש בפטור של מכירת דירת מגורים מזכה יחידה, זאת אומרת שבמקרה זה יש כפל פטורים.

 

• פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין:

פטור זה הינו פטור נדיר לשימוש ובד"כ מוכר לא נכנס בגדר תנאיו.

1. במועד המכירה שלל הדירה הראשונה נשואת הפטור יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד.

2. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה.

3. סכום שתי הדירות הנמכרות יחד לא עולה על בסכום הקבוע בסעיף באותה העת ("תקרת שווי שתי הדירות").

4. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירוכוש בשנה שלאחר מכירת הדירה הנוספת, דירת מגורים אחרת חליפית בסכום השווה לפחות ל 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות.

5. קיימת אפשרות לקבלת חלק מהפטור כאשר סכום הדירות עולה על שווי התקרה בהתאם לחלק היחסי. הפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין תקרת שווי שתי הדירות לבין הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תמוסה באופן יחסי במיסוי רגיל.

חשוב לציין כי מאחר שהפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה, ואילו התנאים לזכאות צריכים להתקיים לאחר מכן, מקפיאים את השומה לבקשת המוכר עד להתקיימות התנאים העתידיים.

מדרגות השוויים מתעדכנות אחת לשנה ויש לעקוב בעניין.

 

• דגשים לזכאות לפטור

1. עקרון "התא המשפחתי" - לצורך מתן הפטור יראו במוכר ובבני משפחתו הכוללים את בן/בת הזוג ובילדיו שאינם נשואים שמתחת לגיל 18 תא משפחתי אחד = מוכר אחד.

אם אחד מהם מכר דירה בפטור ממס שבח בעבר, יראו את כל המשפחה ככזו שמכרה דירה בפטור.

1. סייג לדירה שהתקבלה במתנה – מוכר אשר מוכר דירה שקיבל במתנה, חייב לעמוד ב"תקופת צינון" מקבלת הדירה במתנה ועד למכירתה על מנת להיות זכאי ולעשות שימוש בפטור.

1. בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה - "תקופת צינון" של 4 שנים.

2. בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה - "תקופת צינון" של 3 שנים.

3. אם לפחות 50% ממחיר הדירה נתקבל במתנה בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו עליה הוראות ה"צינון" שלעיל.

4. מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 – תקופת הצינון לגביו תתחיל מהיום בו מלאו לו 18.

 

קישור לחוברת "דע את זכויותיך" של משרד האוצר – רשות המיסים – מיסוי מקרקעין ובה הסברים לעניין מס שבח ומס רכישה: https://www.gov.il/he/departments/general/guide-for-seller-right-in-land