ליקויי בניה - זכאות רוכש דירת מגורים מקבלן לקבל פיצויי מהקבלן בגלל ליקויי בניה שלא תוקנו

 

לרוב, בקבלת מפתח לדירה חדשה מקבלן ישנם לא מעט ליקויי בניה הדורשים תיקון, מרביתם אינם דחופים לקיום אורח חיים תקין. ליקויים אחרים כגון רטיבויות ונזילות למשל, עשויים להתתגלות לאחר זמן מה ואפילו כעבור מספר שנים.

 

החוק המגן - החוק אשר מגן על רוכשי דירה מקבלן מפני בעיות הנוצרות מליקויי בניה הוא חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. הסעיפים הנוגעים לליקויי בניה בחוק המכר הם קוגנטיים = משמע לא ניתן להתנות על האמור בהם בהסכם בין המוכר לקונה.

 

חוק זה אף קובע את תקופות בדק ותקופות אחריות בהן יישא המוכר / היזם / הקבלן באחריות לתיקון. תקופות אחריות שונות קבועות בחוק לפרמטרים שונים - כך למשל ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - תקופת אחריות של שנתיים. לעומת זאת כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - תקופת האחריות היא בת ארבע שנים.

 

יצוין כי קיימת פסיקה לפיה גם בחלוף תקופות הבדק (אשר מתחילה עם מסירת המפתח לרוכש) ובסיום תקופת האחריות (המתחילה בתום תקופת הבדק) ניתן עדיין לתבוע את הקבלן לפיצוי נזיקי במסגרת חוק המכר הכללי. רוכש דירה רשאי להעלות טענת "אי התאמה אחרת" לפי חוק המכר הכללי אף באם חלפה תקופת הבדק ותקופת האחריות שבחוק המכר (דירות), כל עוד הטענה מועלית במהלך תקופת ההתיישנות שבדין הכללי.

 

(מראה המקום של פסק הדין שניתן בבית המשפט השלום בחיפה על ידי כב' השופט יעקב וגנר, סגן נשיא: ת"א 8408-06-09 בונה נ' ורד הזהב (1994) בע"מ).

 

אי התאמה - סעיף 4 לחוק מכר דירות קובע כי המוכר / היזם / הקבלן לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה אלא אם המוכר הוכיח  שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן - תקופת הבדק לאי התאמה יסודית), התגלתה אי התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

(5) התגלתה אי התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

 

קישור לחוק המכר (דירות) ובסופו תוספת ובה תקופות הבדק והאחריות וכן הסברים נוספים להגנה הקיימת מכוח החוק על רוכש דירת מגורים מקבלן – באתר משרד השיכון בכתובת:  https://www.gov.il/he/Departments/Topics/sale_law_protecting_home_buyers_subject

 

כאשר מדובר על זכותו של קונה הכוונה היא גם לקונה משנה אשר רכש את הדירה כדירה יש שניה אך תקופות הבדק והאחריות טרם הסתיימו.

 

זכותו של קונה דירה מקבלן להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה הקונה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו.

לגבי אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

לגבי אי התאמה יסודית - הקונה יהיה זכאי להסתמך עליה ככל שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

 

הסכמים רבים של רכישת דירה מיזם / קבלן מכילים סעיף הקובע כי לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בשום מקרה בשל ליקוי בניה וכי האופציה היחידה היא תיקון הליקוי ככל הניתן על ידי הקבלן המבצע.

 

סעיפים אלה חרף קיומם אינם עומדים במבחן ככל שיגיעו לבית המשפט ובנסיבות מסוימות ניתן יהיה לקבל פיצוי כספי מהיזם בגין קיום הליקויים / אי ההתאמה.

 

זכות תיקון אי-התאמה

החוק קובע כי במקרה והתגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

 

במקרה בו חזרה והתגלתה אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה בדבר אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה רשאי הקונה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

 

במקרים בהם לא היו הודעות מסודרות ובכתב לקבלן אודות הליקויים ובמקרים בהם לא נתנו לקבלן את ההזדמנות הנאותה לתקן, יכול שעדיין תהיה זכאות לפיצוי מעצם העובדה כי הקבלן מסר דירה עם ליקויי בנייה, ולא טרח מיוזמתו לתקנם ובביקורת שערך סמוך למסירה לא פירט ליקויים אלו. על כן הקבלן איבד זכותו לבצע תיקון בעין (עלות מופחתת) ויהיה עליו לפצות את הרוכש, אולם הפיצוי יהיה מופחת בשל מחדל הרוכש כאמור. במצב דברים זה יכול שהפיצוי יקבע על פי מומחה שהוסכם על הצדדים או מומחה שנקבע מטעם בית המשפט בתוספת מע"מ ובחיסור אחוז מסויים מעלות הביצוע של הקבלן.

 

פיצוי בגין עוגמת נפש -  במצבים נדירים בהם ניתן להוכיח כי לא ניתן לנהל אורח חיים תקין ונורמלי בדירה יכול בית המשפט לפסוק גם פיצויים בגין עוגמת נפש כל זאת בכפוף לכך כי נתנה הודעה בכתב מהקונה לקבלן וניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויי.

 

חשוב מאד אם כן טרם קבלת המפתח לדירה לבצע בדיקה יסודית של הדירה באמצעות חברת בדר בית או מומחה בתחום ובוא מוכנים למסירה כך שאם ישנם ליקויים – תוגש לקבלן מיד דרישה לתיקונם.

כמו כן לעניין ליקויים שלא ניתן היה לגלות בעת קבלת המפתח לדירה - להודיע מיד ובכתב ליזם ו/או לקבלן הביצוע (תלוי מה כתוב בהסכם המכר) אודות הליקויים וככל שתצורף למכתב חוות דעת מומחה או חברת בדק בית מה טוב.

יש להקפיד ולהמשיך "לנג'ז" לקבלן ולפנות גם ליזם ככל שהקבלן לא מגיב או שאינו מגיב לעניין.

יש לתת לקבלן הביצוע את האפשרות להגיע ולתקן את הליקויים לפחות פעם אחת במהלך שנתיים.

במידה ותפעלו בדרך זו אתם מגדילים את הסיכוי כי הקבלן אכן יתקן את הליקויים בצורה טובה או לחילופין תהיה לכם הזכות להזמין את התיקון באופן עצמאי ולגבות את סך התיקון מהיזם.

כמובן שכמו כל הקלישאות, שימוש בשירותיו של עורך דין יגביר את הסיכוי לסיים את הסאגה המטרידה הזו בצורה מהירה יותר תוך מיצוי כל זכויותיכם והטבת כל נזקיכם ואתם מוזמנים ליצור עם משרדנו קשר בעניין זה.

קישור לחוק המכר (דירות) ובסופו תוספת ובה תקופות הבדק והאחריות וכן הסברים נוספים להגנה הקיימת מכוח החוק על רוכש דירת מגורים מקבלן – באתר משרד השיכון בכתובת:  https://www.gov.il/he/Departments/Topics/sale_law_protecting_home_buyers_subject