שטח דירה - הבדלים בשטח הדירה הרשום אצל רשויות שונות כמו למשל בין טאבו לעיריה ולהסכם המכר עם הקבלן או היזם

 

לעתים קרובות קיים הבדל בשטחי הדירות כפי שמוצגים בהסכם המכר עם הקבלן, לבין אלה הרשומים ברשות המקומית, לטאבו, הדבר נובע משיטות מדידה שונות ומכאוס שהיה קיים בעולם זה עד שנת 2008 אז יצא תקן 9.0 שהפך לחלק מצו המכר דירות (טופס של מפרט) הקובע מה צריך להכיל מפרט טכני לרבות שטח דירה ואופן המדידה שלה.

 

שיטות המדידה המוכרות בשוק:

 

"ברוטו ברוטו" היא השיטה המחמירה ביותר למדידה – השיטה כוללת את קירות הפנים, קירות החוץ, חדרי המדרגות, לובי הבניין וכל שטח ציבורי בנוי אחר.

 

"נטו נטו" או בשמה המוכר יותר "שטח בלטות" או "שטח ספונג'ה", לפיה מודדים רק את שטח הרצפה של הנכס, ללא קירות חוץ, קירות פנים ושטחים משותפים.

 

"נטו" היא שיטת מדידה הכוללת את היקף הדירה כולו ומחצית הקירות המשותפים.

 

"ברוטו" היא שיטת מדידה הכוללת חלק יחסי ברכוש הציבורי הקומתי.

 

דוגמא טובה להמחשה היא פרוספקט פרסומי של פרויקט נדל"ן שהבטיח דירות בשטח 169 מ"ר. אנשי עסקים מחו"ל רכשו שתי דירות בפרויקט, בדיעבד התברר כי שטח הדירות בפועל קטן בהרבה (124 מ"ר). הפער נבע מכך שהפרוספקט הפרסומי הציג שטח לפי שיטת מדידה ברוטו, הכוללת גם את השטחים הציבוריים בבניין.

הרוכשים פנו לבית המשפט וביקשו לפצותם בגין ירידת ערך - בגין הפער שבין ערכה המשולם של הדירה שסברו כי קנו לבין ערכה של הדירה שקיבלו. בפסק דין נקבע כי היזם יפצה את הרוכשים בהפרשי הערך בסך של 1.2 מיליון ₪.

בית המשפט קבע כי הפרוספקט מחייב שכן במסמכי החוזה החתום לא הייתה כלל התיחסות לשטח הדירה. העִסקה היתה רכישת דירות בשטחן הפנימי ללא חלקים ברכוש משותף עליהם הרוכשים שילמו, אך בפועל קיבלו דירות ששטחן קטן וערכן נמוך.

 

הרוכש אמור להבין מקריאת הסכם המכר ונספחיו כי שטח הדירה הנמכרת בפועל קטן יותר מהרשום בפרוספקט שכלל חלקים ברצפת המעלית, בלובי הקומה, בחדר המדרגות וכיוצא באלה מרכיבים שמחוץ לדירה.

רוכש שאין מומחיותו בתחום הבנייה מגלה בדיעבד כי עשרות מטרים רבועיים שהובטחו לו חגיגית עבור קשירת החוזה פוזרו הם למעשה חלקים בחללים המשותפים לדיירי הבית ולא קשורים לדירה.

ההסכם ומסמכי המכר גם כך מורכבים להבנה ועמוסים בפרטים ובהוראות, משפטיים, תכנוניים ואחרים, ואין להוסיף על כך ולהפוך את הרוכש למהנדס שיידע לשבת ולחשב מה גודל הדירה אותה הוא יקבל בפועל.

הקבלן סכם את השטח בכל מקרה והוא יודע מה גודלן של הדירות שהוא מעמיד למכירה. אם בשום מקום במסמכי המכר לא נכתב את שטחה נטו של היחידה, ומצד שני בעלון הפרסום הובלט השטח "המקוּרה, אין זאת אלא כי הקבלן ביקש לנצל את פערי המידע שבינו לבין הרוכש.

 

במקרה זה הקבלן השתמש בשיטת הברוטו שהיתה נפוצה בקרב קבלנים עד ל–2008, ובאמצעותה ניפחו קבלנים את שטחי הדירות הרבה מעבר לשטחן האמיתי, באמצעות הוספת רכיבי שטחים שלא כלולים בהן.

 

בתי המשפט התייחסו לשיטה זו בחומרה והתבטאו נגדה לא אחת.

 

להגדרה אחידה של שטח דירה יש חשיבות לענין איכות המידע בשוק הנדל"ן, במניעת תרגילי עוקץ של מוכרים וביצירת שוויון בתשלום המסים. חישוב מ"ר בנוי של דירה הוא אחד הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס, שהרי במקרים רבים מחיר הדירה מוצג כמכפלה של המחיר למ"ר בשטחה הכולל.

 

ריבוי ההגדרות והפרשנויות עורר דרישה ציבורית לקבוע שיטה אחידה ומחייבת למדידת שטחי הדירות. בשנת 2008 אושר תיקון לחוק המכר שאימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן זה, וחייב את היזמים והקבלנים לציין במפרטהמהווה נספח לחוזה המכר את שטח הדירה.

 

תקן 9.0 קובע הגדרות ברורות של שטחים בנויים בדירות מגורים ולמעשה מהווה חלק מצו המכר (דירות). תקן 9.0 הוא מאמץ למעשה את המונח השגור 'שטח פלדלת' כל זאת למעט לצרכי ארנונה. התקן קבע כי שטח דירה חד מפלסית בבנייה רוויה (בנין קומות) או צמודת קרקע יהיה שטח הפנים של הדירה, בתוספת היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל הקירות המשותפים. כמו כן יכלל שטח מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שירות מקורים, ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, יש אליהם כניסה ישירה מהדירה, ואין אליהם כניסה מדירות אחרות.

 

שטח דירה רב מפלסית בבנייה רוויה או צמודת קרקע יהיה סכום שטחי הדירה בכל הקומות. שטח כל קומה או מפלס יכלול את שטח היטל המדרגות העולות ממנו אל הקומה שמעליו. שטח המפלס העליון לא יכלול את שטח היטל מדרגות העולות אליו.

 

התקן גם מגדיר את שטחי ההצמדה או השטחים המשויכים לדירה. שטח מרתף, למשל, יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת שטח היטל תיאורטי בעובי של 20 ס"מ.

שטח מרפסות וחצרות יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ של המרפסת או החצר, בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל קירות משותפים. במניין שטחי המרפסת או החצר לא ייכלל היטל קירות החוץ של הדירה.

שטח המחסנים והחניות יהיה זה הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית עובי הקירות המשותפים.

התקן פסל את השימוש בשיטת הברוטו, חרף כך, גם כיום רבים ממשיכים להשתמש בה למכירה של דירות יד שנייה שנרכשו לראשונה לפני 2008, שם המוכרים אינם מחויבים בתקן והם אף אינם מסווגים כאנשי מקצוע אלא כמוכרי אקראי של דירת יד שניה.

 

יש להדגיש כי תקן 9 לא חל על הגדרות שטח דירה לצורך הליכי תכנון ובנייה, לרישום בטאבו ולצורכי ארנונה. זאת אומרת ששטח דירה יהיה שונה בכל אחד מההליכים.

קישור לצו המכר דירות (טופס  של מפרט), הקובע מה בדיוק צריך להופיע במפרט הטכני של היזם או הקבלן וכן התיחסות לשטח הדירה ואופן המדידה של שטח הדירה מאתר משרד השיכון:

http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/laws_and_regulations/law_34.pdf

 

שטח דירה המותר לבניה על פי דיני תכנון ובנייה - בשנת 1992נערך שינוי בתקנות התכנון והבנייה ונקבע כי אם קבלן יבחר לבנות מרפסות מקורות, הנבנות זו מעל זו, שטחן ינוכה מהשטח העיקרי של הדירות. אולם אם יבחר בתכנון מרפסות "מדלגות", "אלכסוניות" או "מדורגות" המסודרות לסירוגין כך שהמרחק ביניהן הוא בן שתי קומות לפחות, אזי שטחן ינוכה רק משטחי השירות שמתירה התוכנית ולא יגרע מהשטח העיקרי המותר לבניה. בנוסף נקבעה הפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות, כך ששטח הדירה הוא שטח עיקרי ושטחי המדרגות, מבואות, לובי וכדומה הם שטחי שירות. גם ממ"ד נחשב לשטח שירות.

 

בשנת 2007 שונו התקנות, ואושרו תוספות זכויות למרפסות פתוחות של עד 14 מ"ר לדירה  ולא יותר מ- 12 מ"ר בממוצע לדירה בבניין.

 

שטח דירה לצורך רישום בטאבו - רישום בפנקסי רשם המקרקעין - גם בכל הנוגע לרישום המקרקעין בטאבו יש שיטה שונה, וגם היא תוצאה של התפתחות היסטורית הנוגעת למועד רישום הבית המשותף. בתחילת הדרך היו רושמים את השטח נטו, ללא קירות חוץ וללא מרפסות, בהמשך שונתה המדידה כך שהיא כוללת גם קירות חוץ, והמרפסות רשומות בדרך כלל כהצמדה ולא כחלק מהדירה.

 

שטח דירה לצורך ארנונה - רשויות מקומיות שונות קובעות תעריפי ארנונה לפי סרגל של מינימום ומקסימום שקובע משרד הפנים. חישוב מדידה לצורך ארנונה משתנה מרשות לרשות בהתאם. יש רשויות המודדות בשיטת "ברוטו־ברוטו" ויש כאלה שמודדות בשיטת "נטו־נטו". יש רשויות מקומיות שמודדות לפי הסדרי מדידה ייחודיים אחרים. רשות מקומית רשאית לגבות ארנונה מתושביה לפי השטח המדויק (בחלקי מ"ר) של נכס בתחומה ולפי סוגו. כל רשות רשאית לקבוע בצו הארנונה שלה את שיטת חישוב המדידה ואפשר אף לשלב שיטות שונות. לרוב יהיה החישוב לפי שטח ברוטו ולכן גדול יותר מאשר בטאבו.

​

​