חובת גילוי החלה על מוכר כלפי קונה דירת מגורים

​

על המוכר מוטלת חובת גילוי רחבה המשתרעת גם על פרטים אותם היה יכול הקונה לברר בעצמו הכלל "ייזהר הקונה" אינו פוטר את המוכר מן החובה המוטלת עליו לגלות לקונה עובדות מהותיות הקשורות לעסקה, וחובה זו חלה, במקרים רבים, גם כאשר הקונה היה יכול לברר בעצמו עובדות אלו.

 

בעת עריכת מו"מ בין מוכר לקונה של דירת מגורים חלה על המוכר החובה לגלות לקונה אם קיימות בדירה חריגות בניה וככל שקיימות כאלה, לפרט בדיוק באילו חריגות בניה מדובר.

 

כמו כן על המוכר לגלות לקונה על כל ליקוי או פגם או אי התאמה הקיימים בדירה.

 

ברובם המכריע של הסכמי המכר מצהיר המוכר כי כי למיטב ידיעתו הדירה נבנתה בהתאם להיתר בניה כדין וכי הוא ביצע / או לא ביצע עבודות בניה הדורשות היתר בניה.

 

כמו כן מצהיר המוכר כי הדירה וכל המערכות של הדירה תקינות ופועלות.

 

מהצד השני, הקונה מצהיר כי הוא בדק את האספקט התכנוני בקשר עם הדירה ואת התאמתה להיתר הבניה וכי הוא מותר על טענות כלפי המוכר בקשר לעניין זה.

 

כמו כן הרוכש מצהיר כי בדק את הדירה מבחינת מצבה הפיסי ואין לו והוא מותר על כל טענה בקשר לכך.

 

כמובן שלעורכי הדין ישנן התפלפלויות לעניין סעיפים אלה, ויש המוסיפים עליהם ויש הגורעים מהם, תלוי בנסיבות העניין, במצב הדירה ובמשא ומתן בין הצדדים.

 

לא אחת נדרש בית המשפט לדון במשמעות פסקאות סותרות אלה בהסכמי המכר ובחובת הגילוי עת רוכש מגלה כעבור זמן כי בנכס אותו רכש קיימות חריגות בניה / בניה ללא היתר בניה כדין או רטיבויות בחורף למשל.

 

במקרה של קיום חריגות בניה הוא חשוף לתביעה של הרשות המקומית שמסתיימת בקנס ובהריסת החריגות, או בקנס והסדרת החריגות כדין בהליך תכנוני לקבלת היתר, וזאת כל עוד תוכנית הבנין שחלה על אותו אזור מאפשרת זאת. כמובן שיש עלויות לא מעטות בהוצצאת היתר בניה.

 

כמו כן, ערכו של הנכס כשקיימות בו חריגות בניה יורד, קשה יותר לבצע עסקאות ולמצוא רוכש לנכס עם חריגות בניה, ובנקים ייתנו משכנתא / הלוואה נמוכה יותר לרכישת הנכס שיש בו חריגות בניה שכן הם יעריכו שוויו כנמוך יותר מהערך ההנקוב בחוזה.

 

כיום בעת העברת זכויות בנכסים / דירות בבעלות רשות מקרקעי ישראל (מספר עצום של דירות) המוכר והקונה מגישים לרשות מקרקעי ישראל תצהיר חתום בדבר העדר חריגות בניה, כתנאי להעברת הזכויות מהמוכר לקונה של הדירה.

 

נציין כי במציאות באחוז לא קטן של דירות מגורים קיימות חריגות בניה, ובמקומות רבים פשוט אין אכיפה. רוכשים רבים לוקחים סיכונים מושכלים יותר או פחות ועסקאות של דירות עם חריגות בניה הן לא דבר נדיר.

 

במקרה אחד שנידון בבית המשפט השלום בעכו, נכרת בין התובע לנתבעים הסכם מכר, במסגרתו הצהירו הנתבעים, בין היתר, כי זכויותיהם בממכר נקיות מכל זכות לצד שלישי וכי לא ביצעו בממכר כל חריגות בניה ולפי מיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר. בנוסף הצהירו הנתבעים בנספחי ההסכם, הצהרות בנוגע לגודלו של הבית ומצבו התכנוני לרבות תצהיר בדבר העדר חריגות בניה שנחתם והוגש לרשות מקרקעי ישראל.

 

לאחר זמן, בו הקונה / התובע שהה בחו"ל, הוא החליט למכור את הבית וכשהקונים בדקו את הנכס התגלו חריגות בניה רבות בדירה - גילוי אשר הכשיל את ביצוע העסקה.

 

התובע טען כי במהלך המו"מ לרכישת הדירה לא יידעו אותו הנתבעים בנוגע לחריגות הבניה האמורות למרות שידעו על קיומן בהיותם אלו שביצעו אותן ללא היתר ובית המשפט נדרש לסוגיית האחריות והפיצוי.

 

הדין מטיל חובה על המוכר לגלות לקונה דבר קיומן של חריגות בניה בממכר

ניתן להצביע על שלושה מקורות מהדין לעניין חובת הגילוי:

 

מקור ראשון הנו סעיף 15 לחוק החוזים אשר קובע כי התקשרות על בסיס הטעיה תיחשב גם: "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן". בעניין זה נדרש הצד עליו חלה חובת הגילוי לפעול בניגוד לאינטרס האישי שלו. קרי, לגלות נתונים שאינם נוחים עבורו, כאשר בעקבות מידע זה, עלול הצד השני להימנע מלהתקשר עמו בהסכם או להתנות את הסכמתו להתקשר עמו בהסכם בהצבת תנאים פחות נוחים לצד המגלה.

 

מקור שני לחובת הגילוי מצוי בסעיף 12 לחוק החוזים הקובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג דרך מקובלת ובתום לב. הפרת החובה לנהוג דרך מקובלת ובתום לב יכולה להתבטא במחדל שעניינו אי גילוי עובדות אשר עפ"י הנסיבות היה מקום לצפות לכך, שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.

חובת הגילוי וחובת תום הלב, במהלך ניהול מו"מ ובעת כריתתו של חוזה מכר התוו לא אחת בפסיקת בתי המשפט ובה נקבעו הלכות ומושכלות יסוד בכל הקשור למהות חובות אלו והיקפן.

 

חובת תום הלב כוללת גם את חובת הגילוי, ואי גילוין של עובדות אשר לפי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל מו"מ יגלה אותן לצד השני, מהווה הפרה של חובת תום הלב. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות לצד השני לפני כריתת ההסכם עובדות חשובות, ובתוך כך, במקרים מסוימים, גם עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה, מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה.

 

על המוכר מוטלת חובת גילוי רחבה המשתרעת גם על פרטים אותם היה יכול הקונה לברר בעצמו הכלל "ייזהר הקונה" אינו פוטר את המוכר מן החובה המוטלת עליו לגלות לקונה עובדות מהותיות הקשורות לעסקה, וחובה זו חלה, במקרים רבים, גם כאשר הקונה היה יכול לברר בעצמו עובדות אלו.

 

לעניין היקפה של חובת הגילוי:

 

הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום- לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי- גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני, הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר- השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו.

 

מקור שלישי לחובת הגילוי מעוגן בהוראת סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח- 1968, שכותרתו "העלמת אי -התאמה", לפיו במקרה שהייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה והוא לא גילה אותן לקונה, יהיה זכאי הקונה להסתמך עליה.

 

יש לסייג ולומר כי מן הסתם חובת הגילוי אינה חלה על עובדות שהקונה יודע עליהן.

 

אחריות המוכר תחול על כל אי התאמה הקיימת בנכס, בן אם הוא ידע עליה ובין אם היה עליו לדעת על קיומה, והוא לא גילה אודותיה לרוכש.

אחריות הקונה תישלל רק מקום בו הוא ידע ידיעה בפועל אודות אי ההתאמה.

 

כמובן שחלק מהאתגרים בתביעות מהסוג הזה הוא להוכיח ידיעה של המוכר אודות אי ההתאמה או הליקוי ובתביעות מהסוג הזה חובה להצטייד בתחילה או בהמשך הדרך בחוות דעת מומחה מתאים שתתמוך בטענות התביעה.

 

הפיצוי אותו ייקבע בית המשפט תלוי בהוצאות הסדרת רישוי, בפגיעה בסחירות, שווי מופחת של הנכס, עוגמת נפש, פיצוי מוסכם שנקוב בהסכם או חלק ממנו, וכיוצא באלה נזקים שאת כולם כמובן יש להוכיח בבית המשפט על מנת לקבל פיצוי. על מנת להוכיח את ההפרש בין שווי הבית שנקנה ללא היתר לשוויו הנקוב בהסכם המכר דורש חוות דעת של שמאי מקרקעין.