איחור במסירת מפתח דירה - פיצוי בגלל איחור במסירה של דירת מגורים שנרכשה מקבלן

 

החוק המגן - החוק אשר מגן על רוכשי דירה מקבלן מפני איחורים במסירה וקובע את המותר והאסור ובכלל זאת ממתי יהיה זכאי הרוכש לפיצוי ומה גובה הפיצוי הוא חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. הסעיפים הנוגעים לענייני איחור במסירה בחוק המכר הם קוגנטיים = משמע לא ניתן להתנות על האמור בהם בהסכם בין המוכר לקונה.

 

 

 

קישור לחוק המכר (דירות) ובו התיחסות לתקופות האחור המותר ולגובה הפיצוי - באתר משרד השיכון בכתובת:  https://www.gov.il/he/Departments/Topics/sale_law_protecting_home_buyers_subject

 

כמה זמן מותר ליזם לאחר במסירת דירה בלי לפצות את הרוכש: החוק מאפשר לאדם שקנה דירה ולא קיבל אותה בתום 60 ימים מתום המועד הקבוע בהסכם המכר, לקבל פיצויים בלי הוכחת נזק. הפיצוי הוא של דמי שכירות חודשיים לדירה דומה באותו אזור כשהם מוכפלים ב 1.5 עד לחלוף 8 חודשים ודמי שכירות המוכפלים ב - 1.25 החל מהחודש התשיעי לאיחור.

 

בכל הסכם רכישת דירת מגורים מיזם או קבלן ישנו סעיף המתיר לקבלן לאחר במסירה ללא פיצוי ב – 60 ימים מהמועד הנקוב בהסכם.

 

קיימת מחלוקת באם לאחר אחור של 60 ימים, כשהקבלן מחויב להתחיל לפצות, האם הפיצוי הוא גם בעבור אותם 60 ימים שחלפו או שהפיצוי הוא החל מהיום ה- 61 והלאה. בדרך כלל יזמים לא יסכימו לתיקון מפורש כזה בהסכם המכר ויכול שיהיה צורך במידה שיהיה איחור העולה על 60 ימים, להתווכח עמם בעניין זה.  לדעתי מלשון החוק, חרף היותה סותרת מעט ניתן להבין כי על היזם או הקבלן חלה חובת פיצוי גם בגין 60 הימים הראשונים לאיחור. סכומים אלה עשויים להיות משמעותיים כאשר רוכש הדירה נטל משכנתא והתחיל להחזיר את ההלוואה אולם אין לו עדיין דירה להיכנס אליה, הוא ממשיך לשלם שכר דירה חודשי אולם מהצד השני לא מקבל פיצוי מהיזם.

 

לזכותם של יזמים אומר כי ראיתי לא אחת יזמים אשר מפצים את הרוכש בגין איחור במסירת החזקה בדירת המגורים החל מהחודש הראשון לאיחור. כמו כן, ראיתי לא פעם יזמים המפצים את הרוכשים בשל איחור שלא נגרם דווקא בגלל, אלא בגלל כביש שטרם נסלל באחריות משרד השיכון למשל. 

 

לשון החוק סעיף 5א

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של  דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".

איחור במסירה בגלל "כוח עליון":

החוק קובע שהצדדים להסכם (היזם והרוכש) יכולים להגיע להסכמה שאומרת שעיכוב במסירה בגלל כוח עליון שאינו בשליטת היזם וככל היזם עשה מאמץ סביר להמשיך ולהתנהל במסגרת לוחות הזמנים – עיכוב כזה לא יכלל במניין 60 הימים המותרים לאיחור ושלאחריהם יש לפצות את הרוכש – עיכוב במסירת הדירה בגין כוח עליון פוטר את היזם ממתן פיצוי.

 

בכל הסכם מכר דירה מקבלן ישנו סעיף רחב יריעה וכולל, הקובע מה מוגדר ככוח עליון לרבות שביתה כללית במשק למשל, או מחסור כלל ארצי בפועלים.

הפסיקה מרככת מעט את הסעיף אולם עדיין מדובר בסעיף סל רחב ויש לפקח ולבחון כי יזם שמאחר במסירה אינו תולה את האחור בכוח עליון בדוי.

 

לשון סעיף החוק:

"(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו–(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

 

שינויים בדירה לבקשת הרוכש עשויים לעכב מסירה ולמנוע פיצוי - "דגשים" - במקרה בו הרוכש מבקש מהיזם או מהקבלן המבצע לבצע בדירה שינויים מהמפרט הקיים - האם מצדיק איחור במסירה של הדירה:

 

בכל חוזה רכישת דירה מיזם או קבלן קיים סעיף אשר קובע כי במקרה בו הרוכש יבקש מהיזם שינויים בדירה ביחס למפרט הטכני, היזם או הקבלן המבצע יהיו רשאים להאריך את מועד המסירה על פי שיקול דעתם הבלעדי.

פעמים רבות יזמים וקבלני ביצוע משתמשים בסעיף זה על מנת להצדיק איחורים ניכרים בבנית הדירה ובמסירת החזקה בה.

 

בשנת 2016 הגיע מקרה לפתחו של בית המשפט העליון שקבע כי על קבלן לפצות רוכש דירה בגין איחור במסירה של 7 חודשים וחצי. בית המשפט קבע כי סעיף בחוזה המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה בגלל שינויים שביקש הרוכש - אינו חוקי ככל שסעיף כאמור מנוסח באופן המקנה ליזם "גמישות" בלתי סבירה ושאינה ניתנת למדידה או שלא הוסכמה על ידי הצדדים, בנוגע למועד מסירת הדירה דבר הפוגע בהגנה על רוכשי הדירות.

 

החוק מאפשר לאדם שקנה דירה ולא קיבל אותה בתום 60 ימים מתום המועד הקבוע בחוק, לקבל פיצויים בלי הוכחת נזק. הפיצויים עומדים על סכום ששווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כפול 1.5. אלא שבמקרה זה אותו קבלן סיכם עם בני הזוג בחוזה כי אם הם יבקשו לבצע שינויים בדירה - כל שינוי שכזה יגרור 60 ימים נוספים איחור.

 

בית המשפט קבע תקדים לפיו יש לפצות את הרוכשים כי איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. הגמישות אותה מייצרים לעצמם היזמים בשנים האחרונות פוגע בודאות ומסב נזק רב לציבור רוכשי הדירות.

 

רוכש דירה לא יכול להסיק מסעיף שקובע דחייה של 60 ימים בכל שינוי שנעשה בדירה, מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. על כן, הסעיף בחוזה מנוגד לחוק. נקבע כי הרוכשים יקבלו מהקבלן תשלום נוסף בשל האיחור וכן הוצאות משפט.

 

אבהיר כי פסק הדין קובע כי כל מקרה ייבחן לגופו וכי לקבלן מותר לקבוע בהסכם סעיף המקנה לו זכות לאחר במסירת החזקה בדירה במצב בו הרוכש מבקש לבצע שינויים העשויים לגרום להתמשכות עבודות, אולם, על סעיף זה להיות סביר ומוגדר ולא ניתן לקבוע שיקול דעת בלעדי ליזם המקנה לו גמישות בנוגע לכך ואשר מהווה תירוץ לאחר במסירה מעבר לתקופה הקבועה בחוק המכר (דירות).

 

חשוב לדאוג כי בהסכם יופיע שעל הקבלן המבצע, בעת אישור תכנית השינויים, להתחייב לרוכש לעניין משך האיחור, שיהא סביר ופרופורציונלי לשינויים המבוקשים ועל הרוכש לאשר זאת. אתם מוזמנים לפנות אלינו לצורך ביצוע מו"מ עבורכם אל מול היזם לצורך רכישת דירת מגורים חדשה מיזם לצורך הטבת זכויותיכם ושמירה עליהן.

​